Étude de sol obligatoire avant de construire : zones G1, G2 et carte Géorisques

Deux études, deux moments

La loi ELAN a créé deux obligations distinctes pour les terrains exposés au retrait-gonflement des argiles, et on les confond souvent. La première tombe à la vente du terrain et pèse sur le vendeur. La seconde tombe à la construction de la maison et concerne le constructeur. Aucune des deux ne s’applique partout : seulement en zones d’exposition moyenne ou forte.

Dans le vocabulaire de la norme NF P94-500, qui décrit les missions géotechniques, la première correspond à une étude G1, la seconde à une étude G2. Ce sont ces deux sigles que tu liras dans les devis et dans les actes.

Le terrain est-il concerné

Tout part de la carte nationale d’exposition au retrait-gonflement des argiles, consultable gratuitement sur Géorisques en entrant l’adresse du terrain. Elle classe le territoire en exposition faible, moyenne ou forte. Elle a été révisée par un arrêté du 9 janvier 2026, applicable depuis le 1er juillet 2026 : les zones moyenne et forte couvrent désormais 55 % du territoire, contre 48 % en 2020.

En zone faible, ou hors zone, aucune de ces deux obligations ne s’applique. Rien n’interdit de faire étudier le sol, et c’est souvent prudent, mais la loi ne l’impose pas.

À la vente : l’étude préalable, fournie par le vendeur

Quand un terrain non bâti constructible situé en zone moyenne ou forte est vendu, le vendeur doit fournir une étude géotechnique préalable, annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique. L’obligation vaut pour tout vendeur, particulier comme professionnel. L’étude reste valable 30 ans, à condition que le sol n’ait pas été remanié.

Cette étude identifie la nature du sol et les risques géotechniques du terrain, et définit des principes généraux de construction. Elle ne dimensionne pas ta maison : elle ne connaît pas encore ton projet. En 2020, une enquête de la FFB auprès de ses adhérents estimait son coût moyen à environ 1 000 euros.

Ne la confonds pas avec l’état des risques, l’autre document remis à la vente. L’état des risques indique à quels risques le terrain est exposé ; l’étude préalable, elle, est une étude de sol faite par un géotechnicien.

À la construction : étude de conception ou techniques de l’arrêté

Avant de signer le contrat de construction d’une maison individuelle en zone moyenne ou forte, tu transmets l’étude préalable au constructeur. Il a alors deux voies : suivre les recommandations d’une étude géotechnique de conception, la G2, qui tient compte de ta maison et de son implantation, ou appliquer les techniques particulières de construction fixées par un arrêté du 22 juillet 2020.

La G2 n’est donc pas imposée en toutes circonstances : c’est l’une des deux voies. Mais c’est la seule qui adapte les fondations au sol réel sous ta maison, là où l’arrêté applique des règles forfaitaires.

Ce que prévoient les techniques de l’arrêté

Sans étude de conception, les fondations sont en béton armé, ancrées de manière homogène sur tout le pourtour, à une profondeur d’au moins 0,80 m en zone moyenne et 1,20 m en zone forte, sauf si un sol dur non argileux est atteint avant. La structure est rigide, avec des chaînages horizontaux et verticaux. Les eaux de gouttières sont éloignées du pied des façades, et les arbres sont tenus à une distance au moins égale à leur hauteur à l’âge adulte, ou séparés de la maison par un écran anti-racines d’au moins 2 m de profondeur.

Ce ne sont donc ni des pieux ni des fondations spéciales par principe : des semelles en béton armé, descendues assez bas et ancrées au même niveau. C’est l’étude de conception, si tu en fais une, qui peut conclure à autre chose.

Si l’étude manque

La loi ne prévoit pas de sanction spécifique quand l’étude préalable n’est pas fournie. Mais si des désordres apparaissent, la responsabilité du vendeur ou du constructeur peut être recherchée, notamment au titre de la garantie des vices cachés. Pour un acheteur, l’absence d’étude préalable en zone moyenne ou forte est surtout un signal : quelque chose n’a pas été fait, et c’est à lui de le demander avant de signer.

L’essentiel : ce que tu retiens

En zone d’exposition moyenne ou forte, la vente d’un terrain non bâti constructible s’accompagne d’une étude préalable, la G1, fournie par le vendeur et valable 30 ans. Pour construire une maison individuelle, le constructeur suit une étude de conception, la G2, ou applique les techniques de l’arrêté du 22 juillet 2020. En zone faible, rien n’est imposé. Et la carte qui fait foi est celle de Géorisques, révisée en 2026.